完全摊销付款_Fully Amortizing Payment

什么是完全摊销付款？

完全摊销付款指的是一种按期偿还债务的方式。如果借款人根据贷款的摊销计划进行还款，到其设定的期限结束时债务将完全偿清。如果贷款是固定利率贷款，则每次完全摊销付款都是相同金额。如果贷款是可调利率贷款，随着贷款利率的变化，完全摊销付款也会相应变化。

关键要点

• 完全摊销付款是按照计划定期支付的贷款款项，确保在贷款设定的期限结束时偿还完毕。
• 进行完全摊销付款的贷款称为自我摊销贷款。
• 传统的固定利率长期抵押贷款通常采用完全摊销付款。
• 仅支付利息的付款，通常可见于某些可调利率抵押贷款，正好与完全摊销付款相反。

理解完全摊销付款

进行完全摊销付款的贷款称为自我摊销贷款。抵押贷款是典型的自我摊销贷款，通常包含完全摊销付款。购房者可以通过贷方提供的摊销计划，了解在贷款期限内预计支付的利息金额。

仅支付利息的付款与完全摊销付款正好相反。如果借款人仅支付每期的利息，他们就无法按照计划在贷款到期时偿还贷款。如果贷款允许借款人在最初阶段进行低于完全摊销付款的支付，那么在贷款后期的完全摊销付款将显著增加。这种情况在许多可调利率抵押贷款（ARMs）中较为常见。

例如，假设某人申请了一笔金额为25万美元、期限为30年、利率为4.5%的抵押贷款。不过，利率并非固定，贷方仅确保前五年为4.5%。在此之后，利率将自动调整。

如果借款人支付完全摊销付款，他们每月将支付1,266.71美元，该金额在贷款利率调整时可能会增加或减少。然而，如果贷款设计为借款人在前五年仅支付利息，那么每月支付仅为937.50美元，但这并不是完全摊销的结果。因此，在引入利率到期后，支付可能会增加到1,949.04美元。由于在贷款初期进行不完全摊销的付款，借款人实际上是在承诺贷款后期支付更高的完全摊销款项。

重要提示： 如果您持有仅支付利息的可调利率抵押贷款（ARM），在利率调整之前进行再融资可以帮助避免每月付款的显著增加。

完全摊销贷款付款示例

为了说明完全摊销付款，假设一名男性申请了一笔25万美元、30年期的固定利率抵押贷款，利率为4.5%，其每月付款为1,266.71美元。在贷款的初期，这些付款大部分用于支付利息，仅小部分用于偿还贷款本金；而在贷款期限接近结束时，大部分付款则用于偿还本金，仅有小部分用于支付利息。由于这些付款是完全摊销的，借款人如果每月按时付款，将在贷款到期时偿还完毕。

以下是该贷款头五年的摊销计划。

| 摊销计划（30年、25万美元、利率4.5%） | |---|---|---|---|---| | 付款日期 | 付款 | 本金 | 利息 | 总利息 | 余额 | | 2021年11月 | $1,266.71 |$329.21 | $937.50 |$937.50 | $249,670.79 | | 2021年12月 |$1,266.71 | $330.45 |$936.27 | $1,873.77 |$249,340.34 | | 2022年1月 | $1,266.71 |$331.69 | $935.03 |$2,808.79 | $249,008.65 | | 2022年2月 |$1,266.71 | $332.93 |$933.78 | $3,742.57 |$248,675.72 | | 2022年3月 | $1,266.71 |$334.18 | $932.53 |$4,675.11 | $248,341.54 |

后五年的摊销计划如下。

| 摊销计划（30年、25万美元、利率4.5%） | |---|---|---|---|---| | 付款日期 | 付款 | 本金 | 利息 | 总利息 | 余额 | | 2046年10月 | $1,266.71 |$1,008.14 | $258.58 |$197,959.70 | $67,945.72 | | 2046年11月 |$1,266.71 | $1,011.92 |$254.80 | $198,214.49 |$66,933.80 | | 2046年12月 | $1,266.71 |$1,015.71 | $251.00 |$198,465.50 | $65,918.09 | | 2047年1月 |$1,266.71 | $1,019.52 |$247.19 | $198,712.69 |$64,898.57 | | 2047年2月 | $1,266.71 |$1,023.34 | $243.37 |$198,956.06 | $63,875.22 |

如您所见，随着抵押贷款期限接近尾声，借款人每月支付的更多款项将用于偿还贷款本金。

提示： 您的抵押贷款摊销计划可能还会详细说明保险或财产税等费用是否包含在您的贷款支付中。

完全摊销贷款的优缺点

完全摊销贷款的主要优点是能够清楚地了解每月支付是如何分配的，这使得预算规划更加简单，因为借款人总是能确认每月的抵押贷款支付额，前提是选择固定利率贷款选项。

完全摊销贷款的主要缺点在于，借款人在前期需要支付相对较高的利息。回到之前提供的完全摊销贷款示例中，可以看出借款人在前五年支付的大部分款项都用于支付利息。

如果他们在五年后出售房屋，可能仅对贷款余额造成了非常小的影响。而如果房屋的升值幅度不大，他们可能几乎没有权益可言，这使得出售房屋的利润减少。然而，贷方则因在前五年收取这些利息支付而获益。

建议： 如果您有抵押贷款并考虑进行再融资，使用在线计算器来找到与完全摊销贷款的平衡点，可以帮助您决定这是否是一个正确的选择。

其他类型的贷款付款

在某些情况下，借款人可能会选择完全摊销付款或其他类型的付款方式。特别是当借款人申请付款选项可调利率抵押贷款（payment option ARM）时，他们将收到四种不同的每月付款选项：30年完全摊销付款、15年完全摊销付款、仅利息付款和最低付款。他们必须支付至少最低限额。但如果他们希望在15年或30年内按时偿还贷款，必须进行相应的完全摊销付款。

进行最低支付可能会导致更大的贷款余额，因为这并没有减少欠款利息。

常见问题

什么是完全摊销贷款？

完全摊销贷款具有设定的还款期限，允许借款人在指定日期之前偿还本金和应付的利息。完全摊销贷款假设借款人会按时全额支付每期付款。

什么是摊销计划？

摊销计划说明借款人的付款如何在一段时间内分配到贷款的本金和利息上。在完全摊销的贷款中，利息的主要支付通常在贷款的早期阶段进行，随着时间的推移，更多的付款将用于本金，接近贷款结束时尤为明显。

可以提前偿还完全摊销的贷款吗？

是的，如果贷方允许的话。提前偿还完全摊销的贷款可以节省利息支出。然而，请注意，如果您决定提前偿还贷款，贷方可能会对未收取的利息收取提前还款罚金。

参考文献

[1] Consumer Financial Protection Bureau. "What Is the Difference Between a Fixed-rate and Adjustable Rate Mortgage?"

[2] Federal Deposit Insurance Corporation. "Interest-Only Mortgage Payments and Payment-Option ARMs."